既是勇往直前、与风共舞的人，也是在这过程中不断练就强大的心态。

观点地产网 刚从重庆赶回上海，罗韶颖还是和以前一样忙，但似乎忙得更有方向了。

记不清是第几次专访，见面后她放下双肩包，主动上前拥抱，仍是老朋友的亲切。

这是疫情之后与罗韶颖第一次面对面谈话，弥足珍贵。

日落西山下，上海的夜晚微风徐徐，一幢幢办公楼里尚未熄灭的日光灯，整座城市宛如一个大的LED屏，里面是一群群拼命追逐生活的人。

2018年8月28日，罗韶颖接下迪马股份董事长一职，彼时迪马股份正处于成长的阵痛期，地产板块一枝独秀，而传统的工业板块业绩表现低迷，第三曲线的开辟更在摸索徘徊。

那时迪马工业正面临变革，而地产行业也走到了分化和淘汰的阶段，让公众期待的是，迪马之后会走向何方？此时需要更有战略思维、更有创新想法且强执行力的领导人出现，罗韶颖恰好代表了这种可能。

彼时，罗韶颖一步步谋划着迪马的未来。接过权杖后，她便一直以“双重身份”出现在公众场合，既是上市公司迪马股份的董事长兼总裁，也是东原地产集团的董事长。

这两年，迪马股份交出一份份不错的答卷，在这场变化或改革的过程中愈发显得与众不同。

说起过去这一年的成绩，罗韶颖轻松道来。

2019年，迪马股份营业收入196.97亿元，净利润21.85亿元，同比分别增加48.71%及107.28%；归母净利润14.32亿元，同比增加40.86%，净利率提升3个百分点至11.09%。

采访时，她开玩笑地形容自己的现状是“一根蜡烛三头烧”，除了是十二岁孩子的妈妈，罗韶颖作为地产界少有的女性掌门人，还负责迪马的另外两条增长曲线——特种车和产发板块。

若用《周易》里的一句话形容迪马工业、东原地产和迪马产发的这一路发展轨迹，“穷则变，变则通，通则久”。

胜负手

采访地点和以往不同，视线环绕整座楼宇，这里是迪马产发刚装修完不久的办公地点，环境布局简约，灯光是温柔的色调，符合印象中罗韶颖的风格。

确定了“三驾马车”发展模式，迪马股份以工业、地产和产发为三大主要板块发散开来，同时将工业进一步改革、产业长足发展、物业上市等纳入这一年的计划中。

回看这一路走过的痕迹，曾经的质疑者也承认，是她塑造了现在的迪马，并将继续影响迪马的未来。

虽然常常能从她的口中听到困难、痛苦、劳累等描述，但在罗韶颖看来，这个时代正给予迪马发展的机会，并感叹“难得赶上这样一个神奇的时代”。

她用围棋的一个术语——胜负手，来表达此刻的心情，这一术语常被用来形容在关键时刻所做出的决断。

不论是已渐进正轨的东原地产，还是改革中的迪马工业，亦或是开辟不久的第三条曲线迪马产发，罗韶颖都做出了自己的判断。

即使是遇上疫情，罗韶颖仍然笃定地表示，前30的目标没问题且很坚定，东原坚持走一二线城市布局这条路，但各家实现目标有不同的方法。

两年前，罗韶颖曾表示，2021年要实现千亿目标。2019年，东原集团销售逾700亿，在观点指数发布的排行榜单中位居前50强。

罗韶颖称，地产的目标没有变，保三争二，保住前三十的位置，同时努力争取前二十。

“地产还是要爬到那个山顶。”她这样说道，“到那个高度才安全。

”时常游走在两个极端，罗韶颖坦言自己既佛系又进取，佛系是因为不太在意同行的快慢，而是充分把握自己的定位和节奏；进取则是因为迪马的三条“生命线”每条都很重要，必须不断切换工作内容和模式，驱动三条线健康发展。

过去这一年直至未来中短期，罗韶颖称地产板块的发展已经可以让她大致安心，但是工业板块的“二次创业”还在推进当中。

所以今年的谈话中，她重点讲了工业改革和迪马产发的故事。

对于产发和工业板块，罗韶颖觉得二者都是时不我待，再不抓住机会就会留下遗憾。

“工业是二次创业，刚刚过去的这个半年度总结会上还是蛮感触的。这两年半对迪马工业和对我都是蛮有意义的。”

这个意义在于，迪马工业在18年初开始的第一个“三年计划”里，通过不断调整，逐步启动营销、技术乃至大生产的变革，调整人才与工作岗位的适配度，形成良性竞争，改变了过去类同于老国企的工作作风，这是罗韶颖觉得欣慰的地方。

但同时，变革有得有失。尽管营销的变革还算顺利，迪马工业在技术部门的第一轮变革她认为其实是失败的，本来寄望于通过技术口的变革拉动生产流程的优化，但策略被迫改变。“所以技术口的变革现在是在一个重启的状态，同时大生产的变革也就不等了，同步启动，CEO老刘扎下去抓质量、工艺，效果在显现，相信通过生产端的进步，会倒逼研发加速提升和改变。”

这几年迪马工业一边上规模，一边抓成本和销售费用率。销售额不断提升、利润也在慢慢提升，但她心里的期望值更高。今年疫情，原本起步良好的海外业务受挫，但东边日出西边雨，迪马工业顺势拓展了医疗救护、公共卫生应急特种车辆开发，代表产品是负压救护车和负压方舱。

尽管在医卫领域增量业务的销售量目前无法跟成熟产品相比，但罗韶颖认为，要为即将到来的第二个“三年计划”布局，医卫是个大产业，值得试水。

梧桐栖凤

罗韶颖笑称，不管是生活还是工作，她都很喜欢“3”这个数字；三驾马车——工业、地产和产发；三个产品力——硬件、服务、社区等等。

向来强调团队文化和组织人才发展的她，对三个业务板块的团队凝聚力和向心力都极为重视，业务发展好的，必然是团队状态甚佳，罗韶颖常感慨“这是命好”，但其实也是“物以类聚，人以群分”。

能明显感觉到，产发板块是今年发展的重点，于是采访话题转向迪马产发。一字一句间，仍能看出罗韶颖思考时带有的哲学特质。

阐释迪马产发逻辑时，罗韶颖形象地比喻为，“栽下梧桐树，引得凤凰来”，这就好比产发通过专业化的服务能力提供一个平台，去吸引更多产业资源，聚集更专业的人才。

目前，迪马产发主要由“两主两辅”构成，是四个完全不同的业务线，其中“两主”是养老大健康和安全智慧社区，这两个被定义为战略性业务，就是说内部有必需的基因和资源，外部则有够高的市场天花板。

“两辅”则是文体娱乐事业部和产业拓展事业部，这两块跟地产之间有协同效应，但在目前的版图里对它们没有战略方面的要求，底线是自己能够养活自己就好，对它们没太大业绩压力。

近两年，迪马产发的养老项目布局在西南和华东，目前已经落子三个城市，分别是重庆、成都和上海。

“养老这块肯定要在上海占个位，但短期内不一定会有什么大发展，我们也不着急。”罗韶颖称。事实上，华东区域的养老市场是兵家必争之地，她充分认识到这当中的机遇和挑战。同时，迪马在成都和重庆收购了两家养老机构，目前在川渝的床位数已经排到前三。成都自持的部分是纯市场化的经营模式，主要是将存量物业改造成老年公寓，针对中产阶级及以上的家庭人群。

重庆则是社区养老服务中心，有市场化，也有政府扶持和补贴。罗韶颖认为，重庆的业务模式实际上是轻资产运营，现在两地政府力推成渝经济一体化，期待社区养老这方面的打通能够提速。

迪马产发在养老业务上，也处于“栽梧桐”的阶段，讲到这里，罗韶颖心情略显兴奋。

“在川渝做养老并非一味扩大床位数，而是有一个平台去搭建专业化服务的能力，并吸附优质的专业资源。有了这个平台才能够广聚人才，让他们有发挥的空间，才能一起去探索新的商业模式，开发出对应的核心竞争力。”

思考片刻，罗韶颖继续阐述：“我们也在看跟养老可以产生协同的大健康资源，目前的重点一个是康复，一个是失智的预防和治疗。当然这是现在的探索方向，也许一年以后又会不一样。”

迪马产发的另一个主要业务——安全智慧社区，发端于东原的精细化运营和服务基因，以及迪马工业的集成应用经验，同时服务于B端和C端客户，在提升社区住户的体验的同时，为社区管理者降本增效。

据了解，前年开始，安全智慧社区首先在东原地产分两期落位试水，随着产品打磨成型，今年疫情之后已经拿到外部订单，开始了市场化转变。罗韶颖也坦言，产发板块里这些新业务的融资要求其实并不高，真正花钱的还是地产板块。现在只是让小团队自己摸索确定商业模式，先把一些样板项目好好做起来，将来如果有机会上规模的话，一定是要从外部实现市场化融资。

从一开始，迪马产发便被罗韶颖清晰地定位为一个孵化器，负责提高孵化成功的概率，同时横向与地产更好地协同。

瑞雪丰年

即使工作很忙，罗韶颖仍会亲自写信、作序，她觉得这是顺便可以静下心来思考与自省的时间。

开年疫情肆虐之际，罗韶颖给迪马人写了一封信，名为《江南三足雪，米道十丰年》。

信不长，但字里行间都透露出罗韶颖的坚韧态度，她提及迪马要适配变化的世界，同时适配更市场化的时代。

所谓“瑞雪兆丰年，风雨送春归”，也不过如此。当面临困难时，目光似乎要放得更长远，或许预示来年庄稼丰收。

我们试图深入了解疫情对迪马的影响，罗韶颖不假思索称，疫情对行业影响蛮大，加剧了地产行业的分化，或崛起，或消失，而工业影响则表现为业务暂停、采购放缓，对销售有直接影响，当其时，抗疫成了第一要务。

今年尤为复杂的国际形势叠加疫情因素，让不少企业海外投资的步伐有所疑虑。在谈到海外布局时，罗韶颖感到遗憾，早年在做国际业务方面的意识太淡薄，没有更早出海。

“今年做To C、海外业务的都很惨，我们海外业务也受疫情影响相当大，因为国外准客户基本都停摆了。过去这两年，迪马的一个营销工作重点是抓出口，出口额由于之前的基数小，所以的确增速非常快。”

另一方面，疫情让物业服务行业“抬头”，并成为资本市场的新宠。趁着这股东风，罗韶颖会抓住这个机会，而东原物业要改变过去内生型的发展状态，首先规模的硬指标一定要上来。

“之前虽然佛系，一旦开始外拓，也变得非常有冲击力。”罗韶颖强调冲击力体现在人才适配性上，要知人善任，才能人尽其才，将合适的人放在合适的位置上。

过去这一年，东原物业新增外拓项目43个，新增外拓签约金额3.9亿元，新增签约面积超920万平方米，外拓收入同比增长逾八倍，强劲的外拓收入增长也使得东原对这部分业务更加重视。

如今，东原物业在管项目近200个，累计合约管理面积3000余万平方米，涵盖住宅、办公楼、公寓、工业园区、产业园、学校、医院、政府用房、城市综合体等。

罗韶颖还透露，考虑将社区运营品牌原聚场装到物业里面，增强物业的竞争优势，社区运营能力也是可持续的一个差异化竞争力。

原聚场作为独立的业务，主要提供社区社群实体空间服务，其属性和常规物业的业务属性完全不一样，因此一直是由独立团队在发展，但放在一起会有协同效应。

过去，罗韶颖喜欢用“鲨鱼法则”激励手下和自己，这一行为准则仍沿用至今，没有鱼鳔的鲨鱼只能靠不停地运动才能保证身体不沉入水底，因此要一直往前冲。

她认为自己是既佛系又进取的一个“奇葩的存在”，对糟心事不太敏感，因此常将“俱往矣”挂在嘴边。既是勇往直前、与风共舞的人，也在这过程中不断练就强大的心态。

采访持续到将近晚上十一点，罗韶颖近16年的打拼经历，让我们看到一个更加饱满的女性企业家形象。从离开那一刻开始，期待下一次和她的对话。

以下为观点地产新媒体对迪马股份董事长兼总裁、东原集团董事长罗韶颖女士的采访实录：

观点地产新媒体：公司现在有三条线，怎么管理？

罗韶颖：有时候脑子也要理一下，迪马工业的气质和东原完全不一样，而迪马产发是第三条曲线，又和前面两个不一样。

其实绝大多数行业，管理最根本是靠团队。在现代市场经济里，连“现代化”这三个字都已经过时，时代变化越来越快，很难能靠个人能力抓住所有机会，躲开所有的坑。

这是一个史无前例需要靠全能型团队作战的时代，要整合每个成员的资源，发挥出每个人的潜能。团队能力并不等于一群个体能力的简单叠加。

观点地产新媒体：疫情对房地产的影响怎么样？

罗韶颖：对行业的影响比较大，但不是对每一类企业的影响都一样大。

从2017年起，地产行业已经出现分化，不同地区、不同城市也出现分化，疫情加剧了这种分化，让某些企业崛起，积累更丰厚的资源，但同时也可能会让另一些企业更快地选择退出。

我们算是这个过程中间受影响处于良性的一类，正面影响要大于不良影响。一方面，通过这次疫情我们明显感受到客户对我们更大的认同，同时也发现客户对好产品的鉴赏力在迅速提升，东原在好硬件之外的好服务、优质社区运营能力在疫情下更快地得到客户的检验和认可。

第二就是我们多年来的战略选择和战略坚持：一线和强二线城市的地产市场受疫情影响相对更小。适合的才是最好的，聚焦一线强二线的策略没有对与不对之分，只能说这条路更适合东原的基因和资源。目前我们百分之八十几的项目和土储都分布在一线和强二线城市。

观点地产新媒体：今年新增土储也比较多。

罗韶颖：对，要抓住这一波拿地潮。

开发商买地就和老百姓买房是一个心态，货币宽松情况下，要把手里的货币或募资能力转换成资产。反过来，疫情对东原的正面影响相对更多，除了受益于多年坚持一线、强二线的战略选择外，团队发挥了重要作用，人员汰旧留新，团队气质已经非常明显。

我属于强兴趣驱动的人，也是一个有强责任感的人。好比跑步，责任感驱动你尽快跑完100米，而兴趣是在上气不接下气情况下还能让你再跑100米。

现在整个团队在这方面有很强的共性气质，都在这样一个状态，强责任驱动加上强兴趣驱动，等于是双发动机，自然很进取。

观点地产新媒体：今年东原物业要上市吗？

罗韶颖：有可能计划香港上市，前年就开始筹备和启动。如果上市，它会是一个独立公司，是单独的板块。

在这之前，物业一直是一个非常佛系的状态。第一阶段是不要求赚钱，把服务做好就行，连利润都没有要求，亏损跟地产相比可以忽略不计。

第二阶段，要求是走到盈亏平衡线以上去，但是核心还是要做好服务。

再接着到前年考虑可能要上市，物业如果上市，就不能再佛系，规模必须要上来。

物业主要服务B端和C端客户，后者就是小区业主，B端之前是指内部兄弟单位比如地产营销等，开始外拓之后主要是单一业权的大业主们。另外，原聚场也考虑装进物业，但因为原聚场的业务属性和常规物业业务属性完全不一样，所以由独立团队去发展，但两者是有协同效应的，物业的差异化竞争优势会

因此而增强，因为原聚场的社区运营价值是可持续的增长。

物业公司可以说给了我很大惊喜，之前做服务，就默默做到客户满意度的全国第一。一般来讲服务做得好的公司会偏工匠感，比较内敛，外拓常常比较难打开，但是物业公司在定了目标开始外拓后，同样非常有冲击力，其中的关键就在于组织和人。

不要指望有全能型干部，每个人都有长有短，冲击力是靠团队搭建和组织合力。世上没有完美的干部，要知人善任，将合适的人放在合适的位置上，才能人尽其才。

观点地产新媒体：所以要调整人？

罗韶颖：对，迪马产发也在不断调整，目前迪马产发平台上的业务线是两主两辅，是四个完全不同的业务线，“两主”是养老大健康和安全智慧社区，这两个业务我们说它是战略性的，就是说内部有需要的基因和资源，外部有够高的市场天花板。

“两辅”则是文体娱乐事业部和产业拓展事业部，这两块跟地产之间有协同效应，但在目前的版图里对它们没有战略方面的要求，底线是自己能够养活自己，对它们没太大业绩压力。

现在文体娱乐板块的状态是一个种子撒在那里，自由生长，自建IP，长得还挺好的。第一个IP是“娱缸满满”，重庆洪崖洞、超级文和友都有兴趣跟它谈合作。

和洪崖洞的合作方式是类似“二房东”的模式，但是这个二房东，既传统又创新，它不是传统二房东那种单纯靠整租分拆的模式赚租金差价，而是要靠定位和运营造一个场出来，用这个场把物以类聚的商户、消费者更极致地吸引到一起，从而让整个场的营收能力上一个台阶。

观点地产新媒体：产发的“两辅”发展如何？

罗韶颖：文体娱乐部的名字一目了然，就是文化、体育、娱乐。第一个IP是娱缸满满，第一个项目是CiCi PARK体验乐园，和可口可乐合作，现在是重庆一个著名的网红打卡胜地，客人来打卡了，再把流量留住，转化为现场消费。

一开始的方案根本没将餐饮作为主要收入来源，只是作为卖门票的一个配套，但是我们考虑到餐饮消费的高频、刚需、网红属性，认为它必须是娱缸满满的核心竞争力之一，如果依赖合作方，出品会很难把控，但自己人开发运营的话就不一样了，可以不断根据需求的变化而快速调整，推出新产品。所以决定

哪怕麻烦一点也要自己打造轻餐饮能力。结果开业一个月，餐饮收入就已经超过门票。此外，团队还陆续引进专业摄影等合作单位，共建生态，更多地留住客人消费的时间和金钱。

观点地产新媒体：迪马产发板块不归区域，是纵向的吗？

罗韶颖：迪马产发更大的意义在于是一个孵化器，负责提高孵化成功的概率，并不是说要自己做这些业务。

目前这三个板块是平行的，工业、地产、产发是三驾马车。

工业跟别的板块交集相对少一些，之前是参与过一段安全智慧社区的开发，现在是在流动餐饮车项目上跟商业地产和产发尝试共创。产发和地产的交集要多很多。其实只要是跨板块的协同，不光对专业能力有要求，更是非常考验各方员工的心胸与合作精神，迪马这方面还算挺幸运的。

观点地产新媒体：疫情对工业有哪些影响？

罗韶颖：工业肯定受影响，因为主要是做To B和To G的业务。B端的话，疫情之后，抗疫是第一任务，所以其他很多业务都暂停了，这是国内国际共同的一个状况。

To G方面是地方政府忙于疫情暂停采购，或者压开支砍预算，去年定的预算多的能被砍掉一半，这两块都对销售有直接影响。

当然也有增量业务，就是医疗救护、公共卫生应急专用车。以前这方面做过一点，做过两批次的常规救护车，但毛利率非常低，所以从来没有专门去做过这个产品线。但因为抗疫，迪马股份反应很快，对这个领域很重视，承接了一些订单。

这是一个新的品类，占销售量的比例不大，上半年救护车一共卖了23台，但意义在于是承接重庆市公共卫生应急特种车辆开发的工作，跟重庆医学院、重医大合作。

这也是一个重庆市一个重点的科研攻关项目——负压救护车和负压方舱，方舱是折叠式的，能做到三级扩展，拉开以后面积能达到100多平方米，配齐基本设施设备的话，它就是能处理公共卫生应急事件的一个迷你医院。

观点地产新媒体：这个业务做得好还可以对接国际市场？

罗韶颖：对。负压方舱销售的价格大概几百万，但差异会很大，关键要看里面的配置。

特种车根本的商业逻辑就是定制化，我们有一个品类是高度复制的，就是机场专用车。另外运钞车也有一定的复制性。除了这两个产品以外，别的产品线都是高度个性化定制的。

观点地产新媒体：疫情对海外业务影响大吗？

罗韶颖：今年做To C、海外业务都很惨，受到的影响非常大。

我们这两年的一个重点就是抓出口，所以近几年出口增速非常快。去年做海外业务预算时，就是基于一个比较良性的涨幅在考虑，但疫情一下子把境外业务打回到解放前，现在还是接近停顿的状态。

虽然受影响，但现在整个团队的精气神相比前两年还是不一样了。在连续两年增长，同时基数也已经比较高的情况下，销售额同比还有增加，下半年的目标也没有调，还是按照全年预算去完成。

观点地产新媒体：工业板块的改革情况如何？

罗韶颖：变革两年了，但还在路上，整个公司需要一轮又一轮的变革才能真正完成二次创业。现在还在开始阶段，还在不断调整，第一年改革的是营销，还算顺利，但很多时候其实会觉得很难。

等第二年再启动技术部变革时，反过来觉得营销的变革其实算很顺利了。现在的营销团队要比以前给力多了，气势在出来，内部也已经形成良性竞争。

工业这两年就是大调整，这个过程很累，带工业可能比要带地产还累。地产毕竟一路从小带到大，已经是很熟悉的领域，但工业不一样，它的风格、工作标准都不是我一开始就能适应，我也需要适应它，而且大家都要调整，如果还要坚持过去那套，公司就不会有改变和一年年的业绩增长。

以前觉得迪马工业像一个根深蒂固的老国企，到现在大家都拿业绩说话，也都是被逼出来的。这其实是最好的状态。过程中不断调整人才与工作岗位的适配度，离职的始终是少数，即使是往下调整的人也不是没有前途，有些是回归到自己更擅长的领域，跟公司是双赢。

公司在良性发展中的时候，只要你在合适的岗位并且努力，每个人都可以是公司的增量，每个人也都可以获得增量。

观点地产新媒体：今年房地产业务的目标有调整吗？

罗韶颖：今年销售目标没有变。地产板块的长期目标也没有变，还是保三争二，即必须进入行业前三十，运气好的话再努力一下，争取前二十，这也是一个幸福的生存线。

现在在40几名徘徊，前面还有十几个要追赶的同行。未来这段时间，行业可能还会有比较大的挑战，也一定还会有一些选手决定不再参加这场比赛，但对于东原这样的企业，接下来一段时间顺风的概率应该要大于逆风，我们也会按既定的战略继续往前走。

观点地产新媒体：养老的情况如何？

罗韶颖：养老这块肯定要在上海占个位，但短期内不一定会有什么大发展，我们也不着急。

在成都和重庆，我们收购了两家养老机构，目前在川渝的床位数已经是前三了。成都自持的部分是走纯市场化的经营模式，把存量物业改造成老年公寓，主要服务中产及以上的家庭人群。重庆是社区养老服务中心，有市场化，也有政府扶持和补贴。这种业务模式实际上是轻资产运营，现在成渝经济一体化是

两地政府力推的，他们非常期待社区养老这方面的打通能够提速。

现在迪马产发的养老业务，也是处于“栽梧桐”的阶段。在川渝做养老并不是单纯地扩大床位数，而是有一个平台去搭建专业化服务的能力，同时吸附优质的专业资源。有了这个平台，才能够广聚人才，让他们有发挥的空间，才能一起去探索新的商业模式，开发出对应的核心竞争力。我们也在看跟养老可以产

生协同的大健康资源，目前的重点一个是康复，一个是失智的预防和治疗。当然这是现在的探索方向，也许一年以后又会不一样。

观点地产新媒体：产发未来对地产有协同作用，会涉足城市更新吗？

罗韶颖：地产一直有在做城市更新，未来还会加大力度。除了之前我们做过的不少旧改城中村等项目，最近一个是无锡纯工业园项目，另外在武汉有一个产、商、住、办综合产业地产项目，在重庆有两个商业项目的改造。

产发板块不做地产开发类的业务，在做好自己的孵化平台以外，有合适的资源也会优先导入给地产。

观点地产新媒体：这几年下来，您的感受是怎么样的？

罗韶颖：首先，产发要孵化新业务，是时不我待，但是业务和团队都是新的，各种问题此起彼伏。工业是二次创业，在某种程度上也是时不我待，就是说再不抓紧时间完成变革，可能就真的回不了头，再要往下滑就怕收不住了，所以是有点着急的。但现在都过了最难的那一段，两块都在开始变顺。

以前只管地产的时候，看着地产有时候也觉得着急，现在对比几个板块下来，觉得地产太让我省心了，有这帮高管在，一路一起打拼下来的，有能力有默契，感觉很幸福——幸福真的是比出来的。

地产这两年无论是财报指标还是各种排名，成绩出来后看上去都还可以。我们讲迪马是“为安心幸福的未来”，地产这块现在看来就是让人相对还比较安心幸福的。

但地产也要继续爬山，还要去到那个山顶；另外，物业要上市，商业也正处在一个新发展的开始。